TL;DR: Jährliche AfA = (Gebäudeanteil + anteilige Kaufnebenkosten) × AfA-Satz. Bei einer Wohnung für 350.000 € mit 80.000 € Grundstücksanteil und 25.000 € Nebenkosten sind das bei 2 % rund 5.786 € AfA pro Jahr – bei 35 % Grenzsteuersatz gut 2.000 € Steuerersparnis jährlich. In Excel brauchst du dafür nur eine Handvoll Formeln. Mit imvestr siehst du den AfA-Effekt direkt in deinem Cashflow.
Du hast eine Mietimmobilie gekauft oder planst es – und fragst dich, wie du die Abschreibung (AfA) korrekt berechnest? Viele Einsteiger greifen dafür zu Excel. Das ist ein guter Anfang: Die Rechnung selbst ist einfach, die Fehler stecken in den Details.
In diesem Artikel lernst du:
- Welche AfA-Sätze 2026 für Mietimmobilien gelten
- Wie du den Kaufpreis in Grundstück und Gebäude aufteilst
- Welche Kaufnebenkosten die AfA erhöhen
- Wie du eine AfA-Tabelle in Excel Schritt für Schritt aufbaust
- Wie viel Steuern du mit der AfA tatsächlich sparst
Was ist die AfA bei Immobilien – und warum ist sie so wichtig?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verliert. Diesen Wertverlust kannst du als Vermieter jährlich steuerlich geltend machen – und so dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung senken.
Konkret: Wenn deine Immobilie eine AfA von 4.000 € pro Jahr ergibt und du einen Grenzsteuersatz von 35 % hast, sparst du 1.400 € Steuern – jedes Jahr, ohne dass du einen einzigen Euro zusätzlich ausgibst. Das macht die AfA zu einem der wichtigsten Hebel für Immobilien-Investoren.
Wichtig: Nur das Gebäude ist abschreibbar – das Grundstück darunter nie. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar.
Die Grundlagen der AfA erklären wir ausführlich in unserem Artikel AfA Immobilien: Abschreibung berechnen & Steuervorteil nutzen. Hier geht es um die praktische Umsetzung in Excel.
AfA-Sätze 2026 im Überblick
Bevor du die Excel-Tabelle öffnest, musst du den richtigen AfA-Satz kennen. Für die lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) hängt er vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab:
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Ab 01.01.2023 | 3,0 % | ~33 Jahre |
| 01.01.1925 – 31.12.2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Vor 01.01.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
Für Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 ist alternativ die degressive AfA mit 5 % vom Restwert möglich – mehr dazu in Abschreibungen Neubau. Bei Baudenkmälern und in Sanierungsgebieten können Modernisierungskosten nach §§ 7h/7i EStG mit bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren abgeschrieben werden.
Schritt 1: Kaufpreis aufteilen
Die AfA-Bemessungsgrundlage ist nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der Gebäudeanteil. Du musst deinen Kaufpreis also zunächst aufteilen:
Gesamtkaufpreis = Grundstücksanteil + Gebäudeanteil
Möglichkeiten zur Aufteilung:
- Kaufvertrag: Wenn im Vertrag eine Aufteilung steht, wird diese meist vom Finanzamt akzeptiert – sofern sie nicht unrealistisch ist.
- BMF-Arbeitshilfe: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Verfügung, die die Aufteilung auf Basis von Bodenrichtwert und Gebäudewert berechnet.
- Gutachten: Ein Sachverständigengutachten ist die sicherste, aber teuerste Methode.
Beispiel:
- Kaufpreis gesamt: 350.000 €
- Grundstücksanteil: 80.000 €
- Gebäudeanteil: 270.000 € (rund 77 %)
Schritt 2: Kaufnebenkosten anteilig hinzurechnen
Die Anschaffungsnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage – aber nur im Verhältnis des Gebäudeanteils. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Maklercourtage
- Grundbuchkosten
Beispiel: Bei 25.000 € Nebenkosten und einem Gebäudeanteil von 270.000 / 350.000 entfallen 19.286 € auf das Gebäude.
→ AfA-Bemessungsgrundlage: 270.000 € + 19.286 € = 289.286 €
Schritt 3: AfA in Excel berechnen
Sobald du die Bemessungsgrundlage kennst, ist die Berechnung in Excel denkbar einfach.
Grundformel:
Jährliche AfA = (Gebäudeanteil + anteilige Nebenkosten) × AfA-Satz
Richte dir dafür einen Eingabebereich mit folgenden Zellen ein:
| Zelle | Inhalt | Formel | Beispielwert |
|---|---|---|---|
| B1 | Gesamtkaufpreis | – | 350.000 € |
| B2 | Grundstücksanteil | – | 80.000 € |
| B3 | Gebäudeanteil | =B1-B2 | 270.000 € |
| B4 | Kaufnebenkosten | – | 25.000 € |
| B5 | Anteilige Nebenkosten Gebäude | =B4*B3/B1 | 19.286 € |
| B6 | AfA-Bemessungsgrundlage | =B3+B5 | 289.286 € |
| B7 | AfA-Satz | – | 2 % |
| B8 | Jährliche AfA | =B6*B7 | 5.786 € |
AfA-Tabelle über die gesamte Laufzeit
Im Jahr des Kaufs gibt es die AfA nur zeitanteilig – ab dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten auf dich übergehen. Trage die Anzahl der Monate in eine eigene Zelle ein (z. B. B9 = 6 bei Übergabe im Juli) und baue darunter die Abschreibungstabelle:
| Zeile | A: Jahr | B: AfA | C: Restbuchwert |
|---|---|---|---|
| 12 | 2026 | =$B$8*$B$9/12 | =$B$6-B12 |
| 13 | =A12+1 | =MIN($B$8;C12) | =C12-B13 |
| 14 | =A13+1 | =MIN($B$8;C13) | =C13-B14 |
| … | … | … | … |
Zeile 13 ziehst du einfach nach unten, bis der Restbuchwert bei 0 € liegt. Die MIN-Funktion sorgt dafür, dass im letzten Jahr nicht mehr abgeschrieben wird, als noch übrig ist. Im Beispiel ergibt das 2.893 € AfA für 2026 und ab 2027 jeweils 5.786 €.
Schritt 4: Steuerersparnis berechnen
Die AfA allein sagt dir noch nicht, wie viel Geld du am Ende wirklich sparst. Entscheidend ist dein persönlicher Grenzsteuersatz.
Steuerersparnis pro Jahr = Jährliche AfA × Grenzsteuersatz
| Zelle | Inhalt | Formel | Beispielwert |
|---|---|---|---|
| B10 | Grenzsteuersatz | – | 35 % |
| B11 | Steuerersparnis pro Jahr | =B8*B10 | 2.025 € |
Über die gesamte Laufzeit von rund 50 Jahren summiert sich das auf gut 100.000 € Steuerersparnis (bei gleichbleibendem Steuersatz) – ein enormer Effekt, den viele Einsteiger unterschätzen.
Häufige Fehler beim AfA berechnen mit Excel
Auch wenn Excel flexibel ist, schleichen sich schnell Fehler ein:
- Grundstück nicht herausgerechnet: Der häufigste Fehler – du schreibst auch den Grundstücksanteil ab
- Falscher AfA-Satz: Maßgeblich ist das Fertigstellungsjahr des Gebäudes, nicht dein Kaufjahr
- Nebenkosten vergessen oder voll angesetzt: Kaufnebenkosten zählen nur anteilig zum Gebäude
- Volle AfA im Kaufjahr: Im ersten Jahr gibt es die AfA nur ab dem Übergabemonat
- Unrealistische Kaufpreisaufteilung: Setzt das Finanzamt einen niedrigeren Gebäudeanteil an, weicht deine ganze Tabelle ab
AfA berechnen ohne Excel: Die Alternative
Excel ist flexibel, aber fehleranfällig – besonders wenn du mehrere Objekte vergleichst oder verschiedene Szenarien durchspielen willst. Außerdem zeigt dir die AfA-Tabelle allein noch nicht, ob sich eine Immobilie insgesamt rechnet.
Mit imvestr gibst du Kaufpreis, Baujahr und Gebäudeanteil ein und bekommst:
- Den passenden AfA-Satz nach Baujahr als Vorschlag (2 %, 2,5 % oder 3 %)
- Bei Neubauten ab 2023 die Wahl zwischen linearer und degressiver AfA
- Die Steuerersparnis eingerechnet in Cashflow und Prognose
- Weitere Kennzahlen wie Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und DSCR
So siehst du sofort, ob eine Immobilie zu deinem Ziel passt – ohne eine einzige Formel selbst eintippen zu müssen.
Fazit: AfA in Excel ist möglich – aber es geht einfacher
Die AfA für deine Mietimmobilie in Excel zu berechnen ist keine Raketenwissenschaft. Mit der richtigen Kaufpreisaufteilung, dem passenden AfA-Satz und einer sauberen Tabelle hast du schnell einen guten Überblick über deine jährliche Steuerersparnis.
Das Wichtigste zusammengefasst:
- Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie das Grundstück
- Anteilige Kaufnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage
- AfA-Satz nach Fertigstellung: 3 % (ab 2023), 2 % (1925–2022), 2,5 % (vor 1925)
- Im Kaufjahr gilt die AfA nur zeitanteilig
- Steuerersparnis = jährliche AfA × persönlicher Grenzsteuersatz
Wenn du Zeit sparen und Fehler vermeiden willst – besonders als Einsteiger – lohnt sich ein Blick auf ein spezialisiertes Tool.
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FAQ: AfA berechnen mit Excel
Wie berechne ich die AfA für eine Mietimmobilie in Excel?
Du teilst den Kaufpreis in Grundstücks- und Gebäudeanteil auf, rechnest die anteiligen Kaufnebenkosten zum Gebäudeanteil hinzu und multiplizierst diese Bemessungsgrundlage mit dem AfA-Satz (z. B. 2 % oder 3 %). In Excel lautet die Formel: =(Gebäudeanteil+anteilige Nebenkosten)*AfA-Satz.
Welcher AfA-Satz gilt 2026 für Mietimmobilien?
Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt ein AfA-Satz von 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Für ältere Gebäude gelten weiterhin 2 % (fertiggestellt ab 1925) oder 2,5 % (fertiggestellt vor 1925).
Was ist die Bemessungsgrundlage für die AfA bei Immobilien?
Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis plus die anteiligen Kaufnebenkosten. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig. Die Aufteilung erfolgt per Kaufvertrag, per Gutachten oder über die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.
Kann ich die AfA auch ohne Excel berechnen?
Ja. Mit imvestr gibst du Kaufpreis, Baujahr und Gebäudeanteil ein – der passende AfA-Satz wird vorgeschlagen und die Steuerersparnis fließt direkt in Cashflow und Prognose ein, ohne eigene Formeln.
Was passiert, wenn ich die Kaufpreisaufteilung falsch mache?
Eine falsche Kaufpreisaufteilung kann vom Finanzamt korrigiert werden. Im schlechtesten Fall wird ein niedrigerer Gebäudeanteil anerkannt, was deine jährliche Steuerersparnis reduziert. Im Zweifelsfall solltest du ein Gutachten oder die BMF-Arbeitshilfe nutzen.
Wie lange läuft die AfA bei einer Mietimmobilie?
Bei einem AfA-Satz von 2 % beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre, bei 2,5 % 40 Jahre und bei 3 % rund 33 Jahre. Die AfA läuft so lange, bis der Gebäudewert vollständig abgeschrieben ist.
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- AfA Immobilien — Alle AfA-Sätze, Voraussetzungen und Steuervorteile im Überblick
- Abschreibungen Neubau — Lineare vs. degressive AfA beim Neubau mit Rechenbeispielen
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Alle Zahlen sind vereinfachte Beispiele. Für deine persönliche Situation wende dich bitte an einen Steuerberater oder unabhängigen Finanzierungsberater.