TL;DR: Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Prozent Rendite du auf dein eingesetztes Eigenkapital erzielst — nicht auf den Gesamtkaufpreis. Formel: (Jahrescashflow + Tilgung + Steuerersparnis) ÷ Eigenkapital × 100. Eine gute Eigenkapitalrendite liegt bei 8–15 %. Sie ist die entscheidende Kennzahl um den Hebeleffekt einer Immobilienfinanzierung zu beurteilen. Mit imvestr berechnest du sie automatisch.
Du kaufst eine Wohnung für 300.000 € — aber du bringst nur 60.000 € Eigenkapital mit. Die Bank finanziert den Rest. Jetzt stellt sich die entscheidende Frage: Wie viel Rendite erzielst du auf deine 60.000 €?
Die Antwort gibt dir die Eigenkapitalrendite. Sie ist die realistischste Antwort auf die Frage: Lohnt sich diese Immobilie als Investment für mich persönlich?
In diesem Artikel lernst du:
- Was die Eigenkapitalrendite ist — einfach erklärt
- Die genaue Formel mit allen drei Komponenten
- Ein konkretes Rechenbeispiel mit realen Zahlen
- Was eine gute Eigenkapitalrendite ist und wie du sie einordnest
- Den Vergleich mit Nettomietrendite und DSCR
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite (auch: Return on Equity, kurz ROE) misst, wie viel Prozent Rendite du auf dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielst.
Das klingt ähnlich wie die Nettomietrendite — ist es aber nicht. Der entscheidende Unterschied:
- Nettomietrendite: Bezieht sich auf die gesamte Investition (Kaufpreis + Nebenkosten). Misst die Performance der Immobilie unabhängig davon, wie du sie finanziert hast.
- Eigenkapitalrendite: Bezieht sich nur auf dein eingesetztes Kapital. Berücksichtigt, dass du einen Teil mit Bankkredit finanziert hast.
Warum ist das wichtig? Weil Immobilien mit Fremdkapital funktionieren. Du kaufst eine Immobilie für 300.000 €, bringst aber nur 60.000 € selbst mit. Der Hebel (Leverage) kann deine Rendite auf das eingesetzte Kapital deutlich steigern — vorausgesetzt, der Zinssatz liegt unter der Immobilienrendite.
Die Eigenkapitalrendite macht genau diesen Hebeleffekt sichtbar.
Die Formel — alle drei Komponenten erklärt
Eigenkapitalrendite (%) = (Jahrescashflow + Tilgung + Steuerersparnis) ÷ Eigenkapital × 100
Die Formel besteht aus drei Bestandteilen. Jeder hat seine Berechtigung:
1. Jahrescashflow
Der Cashflow ist der Betrag, der nach allen Kosten und der Kreditrate monatlich (bzw. jährlich) übrig bleibt. Er ist der direkte, laufende Ertrag deines Investments.
Positiver Cashflow = die Immobilie zahlt sich selbst und wirft noch etwas ab. Negativer Cashflow = du musst monatlich draufzahlen (kann trotzdem rentabel sein, wenn Tilgung und Steuerersparnis stimmen).
2. Tilgung
Jede Tilgungsrate, die du zahlst, baut dein Eigenkapital in der Immobilie auf. Die Bank hat weniger Anspruch, du hast mehr. Das ist echter Vermögensaufbau — deshalb gehört die Tilgung in die Formel.
Wichtig: Die Tilgung ist kein "Ausgabe", sondern ein Aktivtausch: Liquidität gegen Eigenkapital.
3. Steuerersparnis (AfA + Werbungskosten)
Als Vermieter kannst du die Absetzung für Abnutzung (AfA) und andere Werbungskosten steuerlich geltend machen. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen — und damit deine Steuerlast. Diese Steuerersparnis ist ein echter, jährlicher Vorteil und erhöht die effektive Rendite.
Das Eigenkapital
Das eingesetzte Eigenkapital umfasst:
- Die Anzahlung (Kaufpreis minus Darlehenssumme)
- Die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5 %), ggf. Maklerprovision
Kaufnebenkosten werden fast nie finanziert — du trägst sie immer selbst.
Konkretes Rechenbeispiel
Die Immobilie:
- Kaufpreis: 280.000 €
- Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 28.000 €
- Gesamtinvestition: 308.000 €
Finanzierung:
- Eigenkapital: 80.000 € (Anzahlung 52.000 € + Nebenkosten 28.000 €)
- Darlehenssumme: 228.000 €
- Zinssatz: 3,8 % p.a.
- Tilgung: 2,0 % p.a.
- Monatliche Kreditrate: ca. 1.102 €
- Davon Tilgung/Jahr: 4.560 €
Mieteinnahmen und Kosten:
- Monatliche Kaltmiete: 1.050 €
- Jahreskaltmiete: 12.600 €
- Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand): ca. 1.800 €/Jahr
- Jahres-Nettomieteinnahmen: 10.800 €
Cashflow-Rechnung:
Jahres-Nettomieteinnahmen: 10.800 €
– Jahreskreditrate: 13.224 € (1.102 × 12)
= Jahrescashflow: – 2.424 €
Der Cashflow ist negativ — du zahlst monatlich ca. 202 € drauf.
Steuerersparnis:
- Gebäudewert (ca. 70 % des Kaufpreises): 196.000 €
- AfA (2 %/Jahr): 3.920 €
- Weitere Werbungskosten (Zinsen, Verwaltung): ca. 10.860 €
- Gesamte steuerliche Abzüge: ca. 14.780 €
- Steuerersparnis (Steuersatz 35 %): ca. 5.173 €/Jahr
Eigenkapitalrendite:
Jahrescashflow: –2.424 €
+ Tilgung: +4.560 €
+ Steuerersparnis: +5.173 €
= Gesamtertrag: 7.309 €
Eigenkapitalrendite = 7.309 ÷ 80.000 × 100 = 9,1 %
Ergebnis: Obwohl du jeden Monat 202 € zuschießt, erzielst du eine Eigenkapitalrendite von 9,1 % — weil Tilgung und Steuerersparnis deutlich mehr zurückbringen als der negative Cashflow kostet.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite?
| Eigenkapitalrendite | Bewertung |
|---|---|
| Unter 5 % | Kritisch — kaum besser als risikoärmere Anlagen |
| 5–8 % | Solide — wenn du auf Sicherheit und Wertsteigerung setzt |
| 8–15 % | Gut — attraktives Investment |
| Über 15 % | Sehr gut — aber auf Risikofaktoren achten |
Wichtige Einordnung: Eine höhere Eigenkapitalrendite entsteht oft durch:
- Höheres Fremdkapital (Hebeleffekt) → steigert die Rendite auf dein EK, aber auch das Risiko
- Besseres Miet-zu-Preis-Verhältnis → nachhaltig gut
- Höherer persönlicher Steuersatz → steigert den Steuervorteil
Zum Vergleich: Ein breit gestreuter Aktien-ETF erzielt langfristig ca. 7–9 % p.a. — ohne Verwaltungsaufwand. Immobilien sollten also eine Eigenkapitalrendite von mindestens 7–8 % anstreben, um den Aufwand zu rechtfertigen.
💡 Wichtig: Die Eigenkapitalrendite misst nicht die Wertsteigerung der Immobilie. Steigt der Marktwert, wäre deine tatsächliche Gesamtrendite noch höher.
Vergleich: Eigenkapitalrendite, Nettomietrendite und DSCR
Die drei wichtigsten Rendite-Kennzahlen für Immobilien-Einsteiger — und was sie dir jeweils sagen:
| Kennzahl | Was sie misst | Wofür du sie brauchst |
|---|---|---|
| Nettomietrendite | Rendite auf Gesamtinvestition | Objekt-Vergleich, unabhängig von Finanzierung |
| Eigenkapitalrendite | Rendite auf dein Eigenkapital | Beurteilung deines persönlichen Investments |
| DSCR | Verhältnis Mieteinnahmen zu Kreditrate | Bankgespräch, Finanzierbarkeit prüfen |
Zusammenspiel im Beispiel:
- Nettomietrendite: (10.800 – 1.800) ÷ 308.000 × 100 = 2,9 % (bezogen auf Gesamtinvestition)
- Eigenkapitalrendite: 9,1 % (bezogen auf eingesetztes EK)
- DSCR: 10.800 ÷ 13.224 = 0,82 (unter 1 — Bank finanziert nur mit guter Bonität)
Die Nettomietrendite klingt mit 2,9 % erst ernüchternd. Die Eigenkapitalrendite zeigt, warum die Immobilie trotzdem attraktiv sein kann — dank Hebeleffekt und Steuervorteilen. Der DSCR zeigt die Grenze: Diese Immobilie trägt sich nicht selbst, du brauchst gute Bonität oder mehr Eigenkapital.
Zusammen geben dir alle drei Kennzahlen ein vollständiges Bild.
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Häufige Fehler bei der Eigenkapitalrendite-Berechnung
1. Kaufnebenkosten vergessen Viele rechnen nur mit der Anzahlung als Eigenkapital. Aber Grunderwerbsteuer, Notar und Makler bezahlst du immer selbst — sie erhöhen dein eingesetztes Kapital und senken die Eigenkapitalrendite.
2. Tilgung als Kosten behandeln Die Tilgung ist keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau. Wer sie in der Eigenkapitalrendite vergisst, unterschätzt die tatsächliche Rendite.
3. Steuerersparnis ignorieren Gerade bei höherem Steuersatz ist die AfA ein massiver Vorteil. Wer sie nicht berechnet, sieht sein Investment schlechter als es ist.
4. Unrealistische Mietannahmen Plane immer mit einem Leerstandsrisiko von 5–8 % und realistischen Instandhaltungskosten (ca. 1–1,5 €/m²/Monat). Optimistische Zahlen produzieren optimistische Renditen — die in der Praxis nicht halten.
Fazit: Warum die Eigenkapitalrendite deine wichtigste Kennzahl ist
Die Eigenkapitalrendite ist die ehrlichste Antwort auf die Frage: Lohnt sich dieses Investment für mich?
Sie berücksichtigt: ✅ Deinen tatsächlichen Kapitaleinsatz (nicht den Kaufpreis) ✅ Den Cashflow nach allen Kosten ✅ Den Vermögensaufbau durch Tilgung ✅ Den Steuervorteil durch AfA
Kombiniert mit Nettomietrendite, Cashflow, DSCR und AfA bekommst du ein vollständiges Bild deines Investments — bevor du kaufst.
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FAQ: Eigenkapitalrendite Immobilien
Was ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Eigenkapitalrendite misst, wie viel Prozent Rendite du auf dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielst — also nicht auf den gesamten Kaufpreis, sondern nur auf deinen eigenen Anteil. Sie ist die wichtigste Kennzahl um den Hebeleffekt einer Immobilienfinanzierung zu beurteilen.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Formel: Eigenkapitalrendite (%) = (Jahrescashflow + Tilgung + Steuerersparnis) ÷ Eigenkapital × 100. Das Eigenkapital umfasst die Anzahlung plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler). Der Jahrescashflow ist der Betrag, der nach allen laufenden Kosten und Kreditraten übrig bleibt.
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Eine gute Eigenkapitalrendite bei Immobilien liegt bei 8–15 % pro Jahr. Werte über 15 % sind möglich, aber selten — oft ein Zeichen für hohes Risiko oder Optimierungspotenzial. Alles unter 5 % ist kritisch. Zum Vergleich: Ein breit gestreutes Aktien-ETF erzielt langfristig ca. 7–9 % p.a.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenkapitalrendite und Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite bezieht sich auf die gesamte Investition (Kaufpreis + Nebenkosten) und misst die Immobilien-Performance unabhängig von der Finanzierung. Die Eigenkapitalrendite bezieht sich nur auf das eingesetzte Eigenkapital — und steigt mit steigendem Fremdkapitalanteil (Hebeleffekt). Eine Immobilie mit 4 % Nettomietrendite kann eine Eigenkapitalrendite von 10–12 % haben.
Wie wirkt der Hebeleffekt bei der Eigenkapitalrendite?
Der Hebeleffekt (Leverage) entsteht, weil du mit wenig Eigenkapital eine große Immobilie kontrollierst. Wenn du nur 20 % Eigenkapital einsetzt und die Immobilie 4 % Rendite auf den Gesamtwert erwirtschaftet, kann deine Eigenkapitalrendite deutlich höher sein — solange der Kreditzins unter der Immobilienrendite liegt. Steigen die Zinsen über die Rendite, dreht sich der Hebel um.
Warum ist die Tilgung Teil der Eigenkapitalrendite-Formel?
Die Tilgung baut dein Eigenkapital in der Immobilie auf — jeder Euro Tilgung gehört dir, nicht der Bank. Deshalb ist sie ein echter Vermögenszuwachs und wird in der Eigenkapitalrendite berücksichtigt. Ohne Tilgung würde die Kennzahl nur den laufenden Cashflow messen, aber nicht den gesamten Vermögensaufbau.
Wie beeinflusst die AfA die Eigenkapitalrendite?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) senkt dein zu versteuerndes Einkommen und erzeugt eine Steuerersparnis. Bei einer vermieteten Immobilie kannst du in der Regel 2 % des Gebäudewerts pro Jahr abschreiben. Diese Steuerersparnis erhöht deine effektive Eigenkapitalrendite — und ist deshalb ein wichtiger Bestandteil der Gesamtrechnung.
Kann ich die Eigenkapitalrendite meiner Wunschimmobilie selbst berechnen?
Ja. Du brauchst: Kaufpreis, Eigenkapitalanteil, monatliche Mieteinnahmen, laufende Kosten, Kreditkonditionen (Zinssatz, Tilgung) und deinen Steuersatz. Mit imvestr gibst du diese Daten einmal ein und bekommst Eigenkapitalrendite, Cashflow, DSCR und Nettomietrendite automatisch berechnet.