Du kaufst eine Wohnung als Kapitalanlage — und das Finanzamt hilft dir dabei. Klingt zu gut? Ist aber Realität.
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt dir, die Kosten deiner Immobilie jährlich steuerlich abzuziehen — obwohl du dieses Geld gar nicht ausgibst. Du erhältst also einen echten Steuervorteil, der deinen Cashflow verbessert, ohne dass du dafür eine Rechnung bezahlen musst.
In diesem Artikel erfährst du:
- Was die AfA bei Immobilien überhaupt bedeutet
- Welche AfA-Sätze aktuell gelten (2025/2026)
- Wie du die Abschreibung Schritt für Schritt berechnest
- Wie viel Steuern du damit wirklich sparst
- Welche AfA-Varianten es gibt (linear, degressiv, Denkmal)
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für Absetzung für Abnutzung — auf Deutsch: die steuerliche Anerkennung, dass sich ein Gebäude durch die Nutzung über die Zeit abnutzt.
Der Staat geht davon aus, dass dein Gebäude nach einer bestimmten Anzahl von Jahren "verbraucht" ist. Diese fiktive Wertminderung darfst du jedes Jahr von deinen Mieteinnahmen abziehen. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen — und damit deine Steuerlast.
Das Besondere: In der Praxis steigen Immobilien meist im Wert. Du machst also steuerlich einen Verlust geltend, während deine Immobilie teurer wird. Das macht die AfA zu einem der attraktivsten Steuervorteile für Immobilienkäufer.
Wichtig: Nur das Gebäude ist abschreibbar — das Grundstück darunter nie. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar.
Geregelt ist die AfA in § 7 EStG (Einkommensteuergesetz).
Voraussetzungen: Wann kannst du die AfA nutzen?
Die AfA für deine Immobilie gilt nur, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Vermietungsabsicht: Die Immobilie muss vermietet sein (Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung, § 21 EStG)
- Gebäude, kein Grundstück: Nur die Gebäudekosten, nicht der Grundstücksanteil
- Kein Eigennutz: Wohnst du selbst drin, entfällt die reguläre AfA (Ausnahme: Denkmal-AfA)
- Wirtschaftliches Eigentum: Du musst Eigentümer oder wirtschaftlicher Eigentümer sein
Aktuelle AfA-Sätze 2025/2026
Je nach Baujahr deiner Immobilie gilt ein anderer AfA-Satz:
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Neubau (Bauantrag ab 01.01.2023) | 3,0 % / Jahr | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Bestandsbau (Baujahr 1925–2022) | 2,0 % / Jahr | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Altbau (vor 01.01.1925) | 2,5 % / Jahr | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Degressive AfA (Neubau) | 5,0 % vom Restwert | degressiv | § 7 Abs. 5a EStG |
| Sonder-AfA Mietwohnungsbau | +5,0 % zusätzlich | 4 Jahre | § 7b EStG |
| Denkmal-AfA (Vermietung) | 9 % + 7 % | 8 + 4 Jahre | § 7i EStG |
Was hat sich geändert? Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gilt für Neubauten (Bauantrag ab 01.01.2023) ein erhöhter Satz von 3% statt vorher 2%. Für eine Wohnung mit 300.000 € Gebäudeanteil bedeutet das 9.000 € statt 6.000 € AfA pro Jahr — 50% mehr Steuervorteil.
AfA berechnen: Schritt für Schritt
So berechnest du deine jährliche Abschreibung in 4 Schritten:
Schritt 1: Kaufpreis aufteilen
Trenne den Gebäudeanteil vom Grundstücksanteil. Das Verhältnis steht idealerweise im Kaufvertrag oder wird per Gutachten ermittelt. Übliche Aufteilung in Städten: 70–80% Gebäude, 20–30% Grundstück.
Schritt 2: Kaufnebenkosten anteilig hinzurechnen
Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision erhöhen deine AfA-Bemessungsgrundlage — aber nur der Gebäudeanteil davon.
Schritt 3: AfA-Bemessungsgrundlage ermitteln
AfA-Basis = Gebäudeanteil + anteilige Kaufnebenkosten
Schritt 4: AfA-Satz anwenden
Jährliche AfA = AfA-Basis × AfA-Satz (2%, 2,5% oder 3%)
Konkretes Rechenbeispiel
Szenario: Du kaufst eine Bestandswohnung (Baujahr 2005) für 380.000 €.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 380.000 € |
| Grundstücksanteil (25 %) | 95.000 € |
| Gebäudeanteil (75 %) | 285.000 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 38.000 € |
| davon auf Gebäude (75 %) | 28.500 € |
| AfA-Bemessungsgrundlage | 313.500 € |
| AfA-Satz (Baujahr 2005 → 2%) | 2 % |
| Jährliche AfA | 6.270 € |
Steuerersparnis: Bei einem Grenzsteuersatz von 42% sparst du jährlich 2.633 € Steuern — ohne dass dir tatsächlich Kosten in dieser Höhe entstehen.
Über 50 Jahre (die volle Nutzungsdauer) summiert sich das auf über 131.000 € Steuerersparnis — bei einer Wohnung.
Lineare vs. degressive AfA: Was ist besser?
Lineare AfA (Standard)
Gleichmäßige Abschreibung Jahr für Jahr. Einfach, planbar, für die meisten Käufer optimal.
Degressive AfA (neu ab 2023)
Für Neubauten mit Baubeginn Oktober 2023 bis September 2029: Statt eines festen Betrags werden 5% vom verbleibenden Restwert abgeschrieben. In den ersten Jahren sparst du mehr, später wird der Betrag kleiner.
Beispiel degressive AfA:
- Gebäudewert: 500.000 €
- Jahr 1: 25.000 € AfA (5% von 500.000 €)
- Jahr 2: 23.750 € AfA (5% von 475.000 €)
- Jahr 3: 22.563 € AfA (5% von 451.250 €)
Du kannst jederzeit von der degressiven zur linearen AfA wechseln — aber nie zurück.
Sonder-AfA und Denkmal-AfA: Mehr Vorteil in Spezialfällen
Sonder-AfA (§ 7b EStG): Zusätzlich zur regulären AfA kannst du bei neuen Mietwohnungen (Bauantrag 2018–2029) weitere 5% pro Jahr für 4 Jahre absetzen — wenn die Baukosten maximal 5.200 €/m² betragen. Das sind insgesamt 20% zusätzliche Abschreibung in 4 Jahren.
Denkmal-AfA (§ 7i EStG): Wer ein Baudenkmal kauft und saniert, darf die Sanierungskosten besonders günstig abschreiben: 9% in den ersten 8 Jahren, dann 7% für 4 weitere Jahre. In Summe 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre — ein enormer Hebel.
AfA und der Cashflow: Was verändert sich wirklich?
Die AfA verbessert deinen Cashflow indirekt — über die Steuerersparnis. Du gibst kein Geld aus, aber das Finanzamt erstattet dir quasi einen Teil deiner Steuern zurück.
Vereinfachte Wirkung auf den Cashflow: Mieteinnahmen − Kosten − AfA = zu versteuerndes Einkommen → niedrigere Steuer → mehr Netto-Cashflow
Mehr zur Cashflow-Berechnung findest du in unserem Artikel: Cashflow Immobilie berechnen
Die Kombination aus Nettomietrendite und AfA-Vorteil zeigt dir das vollständige Bild deiner Kapitalanlage: Nettomietrendite berechnen
FAQ: AfA Immobilien
Was ist die AfA bei Immobilien? AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Sie erlaubt Vermietern, die Anschaffungskosten ihres Gebäudes jährlich als Werbungskosten steuerlich abzuziehen — auch wenn keine tatsächlichen Kosten entstehen. Geregelt in § 7 EStG.
Wie hoch ist die AfA bei Immobilien? Der Standard-AfA-Satz beträgt 2% pro Jahr für Bestandsgebäude (Baujahr 1925–2022) und 3% für Neubauten mit Bauantrag ab 2023. Für Altbauten vor 1925 gilt 2,5%.
Wie berechne ich die AfA für meine Immobilie? AfA-Basis = Gebäudeanteil des Kaufpreises + anteilige Kaufnebenkosten. Diese Basis multiplizierst du mit dem AfA-Satz (2%, 2,5% oder 3%) — je nach Baujahr.
Gilt die AfA auch für das Grundstück? Nein. Das Grundstück unter der Immobilie ist steuerlich nicht abschreibbar. Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises kann über die AfA abgesetzt werden.
Kann ich AfA auch bei einer gebrauchten Immobilie nutzen? Ja. Auch bei Bestandsimmobilien läuft die AfA neu an — mit dem Kaufdatum als Startpunkt. Der AfA-Satz richtet sich nach dem ursprünglichen Baujahr des Gebäudes.
Was ist die degressive AfA? Die degressive AfA ermöglicht bei Neubauten (Baubeginn Oktober 2023 bis September 2029) eine Abschreibung von 5% vom jeweiligen Restwert — statt einem festen Betrag. In den ersten Jahren ist die Steuerersparnis dadurch deutlich höher.
Wie lange läuft die AfA? Bei Bestandsgebäuden (2% AfA) über 50 Jahre, bei Neubauten (3% AfA) über 33 Jahre. Die AfA endet, wenn der Gebäudewert steuerlich vollständig abgeschrieben ist.
Was ist die Denkmal-AfA? Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG erlaubt bei denkmalgeschützten Immobilien besonders hohe Abschreibungen auf Sanierungskosten: 9% pro Jahr für 8 Jahre und 7% für weitere 4 Jahre.
Fazit
Die AfA ist einer der unterschätzten Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage. Wer die Abschreibung korrekt berechnet und einplant, kann seine Steuerlast über Jahrzehnte erheblich senken — ohne dafür einen einzigen Euro zusätzlich auszugeben.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Bestandsbau (Baujahr 1925–2022): 2% AfA über 50 Jahre
- Neubau (Bauantrag ab 2023): 3% AfA über 33 Jahre
- Degressive AfA für Neubauten: 5% vom Restwert (Baubeginn Okt. 2023 bis Sept. 2029)
- Nur Gebäude, nie Grundstück
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Bitte wende dich für deine persönliche Situation an einen Steuerberater.