Du überlegst, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen — aber wie weißt du, ob sich die Investition wirklich lohnt? Die Nettomietrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen dafür. Sie zeigt dir, wie viel Prozent du auf dein eingesetztes Kapital jährlich zurückbekommst — und zwar nach Abzug der laufenden Kosten.
In diesem Artikel lernst du:
- Was die Nettomietrendite ist (und warum sie realistischer ist als die Bruttomietrendite)
- Die genaue Formel — einfach erklärt
- Ein konkretes Rechenbeispiel Schritt für Schritt
- Was eine gute Mietrendite ist und ab wann sich eine Immobilie lohnt
Was ist die Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite (auch: Nettomietrendite p.a.) gibt an, wie viel Prozent der Kaufpreis einer Immobilie jährlich als Mieteinnahmen zurückfließt — nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Der Unterschied zur Bruttomietrendite: Die Bruttorendite rechnet nur mit der Jahreskaltmiete und dem Kaufpreis. Sie ignoriert alle Kosten, die du als Vermieter trägst. Das macht sie zu einer groben Orientierung, aber nicht zur Grundlage einer echten Investitionsentscheidung.
Die Nettorendite ist realistischer — deshalb solltest du immer mit ihr rechnen.
Die Formel
Nettomietrendite (%) = (Jahresnettomiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
Was bedeutet das genau?
- Jahresnettomiete: Monatliche Kaltmiete × 12
- Bewirtschaftungskosten: Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen, Leerstandsrisiko
- Gesamtinvestition: Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
Schritt-für-Schritt: Ein konkretes Rechenbeispiel
Die Immobilie:
- Kaufpreis: 200.000 €
- Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 20.000 €
- Gesamtinvestition: 220.000 €
Die Mieteinnahmen:
- Monatliche Kaltmiete: 900 €
- Jahresnettomiete: 10.800 €
Die Bewirtschaftungskosten (Beispielrechnung):
| Kostenart | Jährlich |
|---|---|
| Hausverwaltung (5 % der Miete) | 540 € |
| Instandhaltungsrücklage | 600 € |
| Nicht umlagefähige Versicherungen | 200 € |
| Leerstandsrisiko (1 Monat / 5 Jahre) | 180 € |
| Gesamt | 1.520 € |
Die Berechnung:
Nettomietrendite = (10.800 € − 1.520 €) ÷ 220.000 € × 100
= 9.280 € ÷ 220.000 € × 100
= 4,2 %
Ergebnis: Die Nettomietrendite dieser Immobilie beträgt 4,2 % pro Jahr.
Zum Vergleich: Die Bruttomietrendite wäre 10.800 € ÷ 220.000 € × 100 = 4,9 % — also deutlich höher, aber eben nicht realistisch.
Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite: Der Unterschied auf einen Blick
| Bruttomietrendite | Nettomietrendite | |
|---|---|---|
| Berücksichtigt Kaufnebenkosten? | Oft nein | ✅ Ja |
| Berücksichtigt Bewirtschaftungskosten? | ❌ Nein | ✅ Ja |
| Realitätsnähe | Gering | Hoch |
| Wofür geeignet? | Erste Orientierung | Echte Investitionsentscheidung |
| Typischer Wert (gutes Objekt) | 5–7 % | 3,5–5 % |
Faustregel: Wenn dir ein Makler oder Anbieter nur die Bruttomietrendite nennt, frag immer nach der Netto-Zahl. Der Unterschied kann mehrere Prozentpunkte ausmachen.
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt von der Region, dem Objekttyp und deiner Finanzierungsstrategie ab — aber als Richtwert gilt:
| Nettomietrendite | Bewertung |
|---|---|
| Unter 2,5 % | Kritisch — oft in Hochpreislagen wie München oder Hamburg |
| 2,5 – 3,5 % | Okay für Top-Lagen mit Wertsteigerungspotenzial |
| 3,5 – 5 % | ✅ Gut — stabiler Cashflow, solide Investition |
| 5 % und mehr | Sehr gut — oft in B- und C-Lagen möglich |
Wichtig: Eine hohe Rendite allein sagt nichts über die Qualität der Investition aus. Eine 7-%-Rendite in einer schrumpfenden Kleinstadt kann riskanter sein als eine 3,5-%-Rendite in einer wachsenden Großstadt. Immer im Gesamtkontext bewerten.
Was die Nettomietrendite nicht berücksichtigt
Die Nettomietrendite ist ein starker Einstiegs-Indikator — aber sie zeigt nicht alles:
- Finanzierungskosten: Wenn du einen Kredit aufnimmst, ist der Cashflow nach Kreditrate die entscheidende Zahl. Wie du den Cashflow einer Immobilie berechnest →
- Steuerliche Effekte: AfA (Abschreibung) und Werbungskosten können deine Rendite nach Steuern erhöhen
- Wertsteigerung: Manche Immobilien haben niedrige Mietrendite, aber hohes Wertsteigerungspotenzial
- Mietpreisentwicklung: Mieterhöhungen verbessern die Rendite über Zeit
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Die Verbindung zum Cashflow
Nettomietrendite und Cashflow sind zwei verschiedene Kennzahlen — aber sie hängen eng zusammen:
- Die Nettomietrendite misst die Rentabilität deines Kapitaleinsatzes (vor Finanzierungskosten)
- Der Cashflow zeigt, was monatlich übrig bleibt — nach Kredit, Nebenkosten und Rücklagen
Für eine vollständige Immobilienanalyse brauchst du beide. Die Rendite sagt dir: "Lohnt sich das Objekt grundsätzlich?" Der Cashflow sagt dir: "Kann ich es mir monatlich leisten?"
👉 Cashflow Immobilie berechnen: Die vollständige Anleitung
FAQ: Häufige Fragen zur Nettomietrendite
Was ist die Nettomietrendite? Die Nettomietrendite zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals du jährlich als Mieteinnahmen zurückbekommst — nach Abzug der laufenden Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Versicherungen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite? Die Bruttomietrendite berücksichtigt keine laufenden Kosten und ist daher oft zu optimistisch. Die Nettomietrendite zieht alle nicht umlagefähigen Kosten ab und gibt ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite.
Was ist eine gute Nettomietrendite? Eine Nettomietrendite von 3,5 bis 5 % gilt als solide. Unter 2,5 % ist kritisch, über 5 % sehr gut — aber die Lage und das Wertsteigerungspotenzial müssen immer mitbetrachtet werden.
Wie berechne ich die Nettomietrendite? Formel: (Jahresnettomiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition × 100. Die Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis plus alle Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler).
Welche Kosten zieht die Nettomietrendite ab? Nicht umlagefähige Kosten: Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Versicherungen und ein Puffer für Leerstand. Nicht abgezogen werden: Finanzierungskosten (Kredit) und Steuern.
Reicht die Nettomietrendite für eine Investitionsentscheidung? Nein. Sie ist ein wichtiger Einstiegsindikator, aber für eine vollständige Bewertung brauchst du zusätzlich Cashflow (nach Kredit), AfA-Vorteil und Wertsteigerungspotenzial.
Fazit
Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Kennzahl im Vergleich zur Bruttorendite — sie zeigt dir, was wirklich von deinen Mieteinnahmen übrig bleibt. Als Richtwert gilt: Unter 2,5 % ist kritisch, ab 3,5 % bist du in gutem Terrain.
Aber denk daran: Sie ist nur ein Baustein. Für eine vollständige Immobilienanalyse brauchst du auch Cashflow, Steuervorteile und Wertsteigerung im Blick.
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