TL;DR: Cashflow = Mieteinnahmen minus alle Kosten (Kredit, Verwaltung, Rücklagen). Positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie zahlt sich selbst. Bei einer 300.000 € Wohnung mit 1.200 € Miete und marktüblicher Finanzierung bewegt sich der Cashflow oft um die Nulllinie — deshalb lohnt sich genaues Hinschauen. Mit dem imvestr Rechner siehst du das Ergebnis in Sekunden.
Du überlegst, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen — aber wie weißt du eigentlich, ob sie sich wirklich lohnt? Die Antwort steckt im Cashflow. Wer den Cashflow einer Immobilie berechnen kann, hat einen klaren Vorteil: Er sieht auf einen Blick, ob die Wohnung jeden Monat Geld einbringt oder Geld kostet. In diesem Artikel erklären wir dir Schritt für Schritt, wie das geht — mit einer einfachen Formel, einem konkreten Beispiel und ehrlichen Richtwerten.
In diesem Artikel lernst du:
- Was der Cashflow einer Immobilie ist (und warum er wichtiger ist als die Rendite)
- Die genaue Formel — einfach erklärt
- Ein konkretes Rechenbeispiel Schritt für Schritt
- Typische Kostenfallen, die den Cashflow killen
- Was ein guter Cashflow ist und ab wann eine Immobilie sich trägt
Was ist der Cashflow einer Immobilie?
Cashflow bedeutet auf Deutsch schlicht: Geldfluss. Bei einer Immobilie geht es um die Frage, wie viel Geld am Ende des Monats übrig bleibt — nachdem alle Ausgaben bezahlt sind.
Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung und vermietest sie. Die Miete fließt rein. Gleichzeitig fließt Geld raus: für den Bankkredit, die Nebenkosten, Rücklagen und Verwaltung. Der Cashflow ist die Differenz zwischen diesen beiden Seiten.
- Positiver Cashflow: Die Einnahmen übersteigen die Ausgaben. Die Immobilie zahlt sich selbst — und wirft noch etwas ab.
- Negativer Cashflow: Die Ausgaben übersteigen die Einnahmen. Du musst jeden Monat draufzahlen.
Klingt simpel. Ist es auch — wenn man weiß, welche Zahlen man einsetzen muss.
Die Cashflow-Formel — einfach erklärt
Die Grundformel ist übersichtlich:
Cashflow = Mieteinnahmen (netto) − laufende Kosten − Kapitaldienst
Schauen wir uns die drei Bausteine genauer an:
1. Mieteinnahmen (netto)
Das ist die Kaltmiete, die dein Mieter zahlt — ohne Nebenkosten. Die Nebenkosten (Heizung, Wasser etc.) werden in der Regel direkt vom Mieter getragen und fließen nicht in deine Rechnung ein.
2. Laufende Kosten
Hier summieren sich:
- Nicht umlagefähige Nebenkosten (z. B. Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage)
- Leerstandsrisiko — realistisch 5–8% der Jahresmiete einplanen
- Verwaltungskosten (falls du einen Verwalter beauftragst)
3. Kapitaldienst
Das ist die monatliche Rate an die Bank — bestehend aus Tilgung und Zinsen.
Beispiel: Wohnung in Mittelstadt, Kaufpreis 300.000 €
| Posten | Betrag/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete | 1.200 € |
| − Nicht umlagefähige NK (ca. 15%) | − 180 € |
| − Leerstandsrücklage (ca. 5%) | − 60 € |
| = Effektive Nettomieteinnahmen | 960 € |
| − Bankrate (1% Tilgung, 3,5% Zinsen, 80% Finanzierung) | − 960 € |
| = Cashflow | 0 € |
Dieses Beispiel zeigt: Beim aktuellen Zinsniveau bewegt sich der Cashflow bei typischen Kaufpreisen oft um die Nulllinie. Das ist kein Einzelfall — und kein Grund zur Panik. Aber es zeigt, warum man genau hinschauen muss.
Willst du das für deine konkrete Immobilie durchrechnen? Mit dem imvestr Rechner gibst du einfach die Zahlen ein und siehst das Ergebnis sofort.
Positiver vs. negativer Cashflow — was bedeutet das wirklich?
Positiver Cashflow
Eine Immobilie mit positivem Cashflow "trägt sich selbst" — und zahlt dir obendrauf noch etwas aus. Das ist die Traumvorstellung vieler Einsteiger.
In der Realität ist ein deutlich positiver Cashflow bei normalen Kaufpreisen in Deutschland heute selten. Er tritt häufiger auf bei:
- Immobilien mit günstigen Kaufpreisen im Verhältnis zur erzielbaren Miete
- Hohem Eigenkapitaleinsatz (weniger Kredit = weniger Zinslast)
- Besonders günstigen Finanzierungskonditionen
Negativer Cashflow
Ein negativer Cashflow bedeutet: Du zahlst jeden Monat drauf. Das klingt schlecht — ist aber nicht automatisch ein Dealbreaker.
Manche Investoren kaufen Immobilien bewusst mit leicht negativem Cashflow, wenn:
- Die Wertsteigerung der Immobilie erwartet wird
- Steuerliche Vorteile (z. B. Abschreibungen) den Verlust ausgleichen
- Die Lage langfristig sehr attraktiv ist
Trotzdem: Ein stark negativer Cashflow ist gefährlich. Er zehrt an deiner Liquidität und macht dich anfällig für Reparaturen, Leerstand oder steigende Zinsen. Als Faustregel gilt: Du solltest dir den negativen Cashflow locker leisten können — ohne, dass es wehtut.
Typische Kostenfallen, die den Cashflow killen
Viele Einsteiger rechnen zu optimistisch. Diese Posten werden häufig vergessen oder unterschätzt:
Instandhaltungsrücklage
Immobilien werden alt. Heizungen, Dächer, Fenster — irgendwann muss alles mal erneuert werden. Experten empfehlen 1–1,5% des Kaufpreises pro Jahr als Rücklage. Bei 300.000 € sind das 250–375 € pro Monat.
Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Beim Kauf einer ETW zahlst du monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Nicht der gesamte Betrag ist umlagefähig — ein Teil (z. B. Instandhaltungsrücklage der WEG) bleibt bei dir hängen.
Leerstand
Mieter ziehen aus, neue Mieter müssen gesucht werden. Zwischen zwei Mietern stehen ein bis drei Monate Leerstand schnell ins Haus. Plane dafür 5–8% der Jahresmiete ein.
Mietausfälle und Rechtskosten
Manchmal zahlen Mieter nicht. Eine Räumungsklage kostet Zeit und Geld. Ein kleiner Puffer für dieses Risiko gehört in jede ehrliche Kalkulation.
Sondereigentum und Mängel
Beim Kauf werden Mängel manchmal übersehen — oder es gibt sie einfach nach ein paar Jahren. Ein kaputtes Bad, Schimmelprobleme oder ein undichtes Dach können tausende Euro kosten.
Wie viel Cashflow ist realistisch?
Direkte Antwort: Es kommt auf den Markt an.
| Marktsituation | Realistischer Cashflow (monatlich) |
|---|---|
| Großstadt (München, Hamburg, Berlin) | Oft negativ bis ±0 € |
| Mittelgroße Städte (Leipzig, Erfurt, Augsburg) | ±0 bis +150 € |
| Ländliche Lagen / Randlagen | +100 bis +400 € (mit höherem Risiko) |
Diese Zahlen gelten bei typischer Finanzierung (ca. 20% Eigenkapital, marktübliche Zinsen). Mit mehr Eigenkapital verbessert sich der Cashflow deutlich.
Faustregeln für die Schnellbewertung
Tipp: Wer tiefer in die Rendite-Kennzahlen einsteigen will, findet im Artikel Nettomietrendite berechnen eine vollständige Erklärung — inklusive Formel und Rechenbeispiel.
Bruttomietrendite: Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100
- Unter 4%: Sehr schwer positiv zu rechnen
- 5–6%: Cashflow um die Nulllinie, machbar
- Über 7%: Potenzial für positiven Cashflow
Kaufpreisfaktor (Mietmultiple): Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
- Unter 20: Günstig, cashflow-freundlich
- 20–25: Marktüblich, knapp kalkuliert
- Über 30: Nur mit sehr viel Eigenkapital oder Wertsteigerungserwartung sinnvoll
Fazit: Cashflow Immobilie berechnen lohnt sich immer
Egal ob du eine konkrete Wohnung im Blick hast oder erst am Anfang deiner Recherche stehst — den Cashflow einer Immobilie zu berechnen ist der wichtigste erste Schritt. Es geht nicht darum, das perfekte Objekt zu finden, sondern darum, die Zahlen zu kennen und eine informierte Entscheidung zu treffen.
Wer blind auf "wird schon passen" vertraut, riskiert einen monatlichen Verlust, der über Jahre tausende Euro kostet. Wer rechnet, behält die Kontrolle.
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FAQ: Häufige Fragen zum Cashflow bei Immobilien
Was ist der Cashflow einer Immobilie? Der Cashflow einer Immobilie ist der monatliche Geldbetrag, der nach Abzug aller Ausgaben (laufende Kosten + Kreditrate) von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst und wirft noch etwas ab. Ein negativer Cashflow bedeutet: Du zahlst monatlich drauf.
Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie? Formel: Cashflow = Mieteinnahmen (netto) − laufende Kosten − Kapitaldienst. Die laufenden Kosten umfassen nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage und Leerstandsrisiko. Der Kapitaldienst ist die monatliche Bankrate (Zinsen + Tilgung).
Was ist ein guter Cashflow bei Immobilien? Ein Cashflow von 0 € (Break-even) gilt als akzeptabel, da die Tilgung Vermögen aufbaut. Ein positiver Cashflow von +100 bis +300 € pro Monat ist gut. Alles über +300 € ist sehr gut — in deutschen Großstädten aber selten erreichbar. Entscheidend ist, dass ein negativer Cashflow tragbar bleibt.
Was bedeutet negativer Cashflow bei Immobilien? Negativer Cashflow bedeutet, dass deine monatlichen Ausgaben (Kredit + Kosten) höher sind als die Mieteinnahmen — du zahlst also jeden Monat drauf. Das ist nicht automatisch ein Dealbreaker, wenn Wertsteigerung und steuerliche Vorteile (AfA) das ausgleichen. Gefährlich wird es, wenn der negative Cashflow deine Liquidität dauerhaft belastet.
Welche Kosten reduzieren den Cashflow am meisten? Die größten Cashflow-Killer sind: Kreditrate (Zinsen + Tilgung), Instandhaltungsrücklage (1–1,5% des Kaufpreises/Jahr), Hausverwaltung, Leerstandsrisiko (5–8% der Jahresmiete) und nicht umlagefähige Nebenkosten. Viele Einsteiger vergessen vor allem die Instandhaltungsrücklage und rechnen dadurch zu optimistisch.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für positiven Cashflow? Als Faustregel: Je mehr Eigenkapital du einsetzt, desto geringer die Kreditrate und desto besser der Cashflow. Bei einer Nettomietrendite von 4% brauchst du in der Regel mindestens 30–40% Eigenkapital, um in die Nähe eines positiven Cashflows zu kommen. Mit imvestr kannst du verschiedene Eigenkapital-Szenarien direkt durchrechnen.