TL;DR: Der DSCR (Debt Service Coverage Ratio) zeigt, ob deine Immobilie genug Mieteinnahmen erzielt, um den Bankkredit zu bedienen. Formel: DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ jährlicher Schuldendienst. Ein DSCR von 1,2 bedeutet: Die Immobilie erwirtschaftet 20% mehr als die Kreditrate kostet. Die meisten Banken wollen mindestens 1,2 — besser 1,25. Mit imvestr berechnest du den DSCR deiner Wunschimmobilie in Sekunden.
Du willst eine Immobilie finanzieren — aber die Bank entscheidet nicht nur nach deinem Gehalt. Sie schaut auch auf die Immobilie selbst: Trägt sie sich? Erwirtschaftet sie genug Miete, um die Kreditrate zu decken? Genau das misst der DSCR — der Debt Service Coverage Ratio. Wer diese Kennzahl kennt, versteht, wie Banken denken, und geht besser vorbereitet in jedes Finanzierungsgespräch.
In diesem Artikel lernst du:
- Was der DSCR ist und warum er bei Kapitalanlage-Immobilien so wichtig ist
- Die genaue Formel — einfach und ohne Finanzkauderwelsch erklärt
- Ein konkretes Rechenbeispiel mit realen Zahlen
- Ab welchem DSCR die Bank Ja sagt — und was du tun kannst, wenn dein Wert zu niedrig ist
- Wie der DSCR mit Cashflow, Rendite und AfA zusammenhängt
Was ist der DSCR — und warum interessiert er die Bank?
DSCR steht für Debt Service Coverage Ratio — auf Deutsch: Schuldendienstdeckungsgrad. Der Name klingt sperrig, das Konzept dahinter ist simpel: Der DSCR misst, wie gut eine Immobilie ihre eigenen Schulden bezahlen kann.
Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung für 350.000 € und finanzierst sie über die Bank. Jeden Monat zahlst du eine Kreditrate — Zinsen plus Tilgung. Gleichzeitig erhältst du Mieteinnahmen von deinem Mieter. Der DSCR setzt diese zwei Seiten ins Verhältnis: Wie viel Mieteinnahmen kommen rein, im Vergleich zu dem, was an die Bank rausgeht?
Für Banken ist das eine der zentralen Fragen bei der Kreditvergabe für Kapitalanlage-Immobilien. Denn anders als bei selbstgenutzten Objekten rechnet die Bank hier: Kann die Immobilie die Schulden selbst tragen — auch wenn der Käufer mal kein Gehalt hat?
Der DSCR ist damit ein Sicherheitspuffer-Indikator: Je höher er ist, desto stabiler ist das Investment aus Bankensicht.
Die DSCR-Formel — einfach erklärt
Die Formel ist denkbar einfach:
DSCR = Nettomieteinnahmen (jährlich) ÷ Jährlicher Schuldendienst
Schauen wir uns die beiden Bausteine an:
Baustein 1: Nettomieteinnahmen (jährlich)
Das sind deine tatsächlich eingehenden Mieteinnahmen — bereinigt um die laufenden Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dazu gehören:
- Nicht umlagefähige Nebenkosten (z. B. Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage)
- Leerstandsrisiko (realistisch: 5–8 % der Jahresnettomiete einplanen)
Du rechnest also: Kaltmiete × 12 Monate, minus diese Abzüge.
Wichtig: Für den DSCR zählen nur die Nettomieteinnahmen — also die Kaltmiete ohne Nebenkosten, die der Mieter direkt trägt.
Baustein 2: Jährlicher Schuldendienst
Das ist die jährliche Summe aus Zinsen + Tilgung — also das, was du der Bank zahlst. Du nimmst einfach deine monatliche Kreditrate und multiplizierst sie mit 12.
Beispiel: Wohnung in Leipzig, Kaufpreis 280.000 €
| Posten | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Finanzierung (80% = 224.000 €) | 224.000 € |
| Zinssatz | 3,8 % p.a. |
| Tilgung | 1,5 % p.a. |
| Monatliche Kreditrate | ca. 990 € |
| Jährlicher Schuldendienst | 11.880 € |
| Posten | Wert |
|---|---|
| Kaltmiete | 1.100 € / Monat |
| Jahreskaltmiete | 13.200 € |
| − Nicht umlagefähige NK (ca. 12%) | − 1.584 € |
| − Leerstandsrücklage (5%) | − 660 € |
| Nettomieteinnahmen (jährlich) | 10.956 € |
DSCR = 10.956 € ÷ 11.880 € = 0,92
Was bedeutet das? Dieser Wert liegt unter 1,0 — die Immobilie erwirtschaftet weniger als die Kreditrate kostet. Für eine Bankfinanzierung ohne zusätzliche Sicherheiten wäre das zu wenig. Du musst entweder mehr Eigenkapital einsetzen (kleinere Kreditrate), eine günstigere Immobilie wählen oder eine höhere Miete erzielen.
Schauen wir ein zweites Beispiel mit einem besseren Ergebnis:
| Posten | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 260.000 € |
| Finanzierung (70% = 182.000 €) | 182.000 € |
| Zinssatz | 3,8 % p.a. |
| Tilgung | 2,0 % p.a. |
| Monatliche Kreditrate | ca. 880 € |
| Jährlicher Schuldendienst | 10.560 € |
| Posten | Wert |
|---|---|
| Kaltmiete | 1.150 € / Monat |
| Jahreskaltmiete | 13.800 € |
| − Nicht umlagefähige NK (12%) | − 1.656 € |
| − Leerstandsrücklage (5%) | − 690 € |
| Nettomieteinnahmen (jährlich) | 11.454 € |
DSCR = 11.454 € ÷ 10.560 € = 1,08
Besser — aber noch an der Grenze. Die meisten Banken wollen mindestens 1,2.
Wann sagt die Bank Ja? Die DSCR-Richtwerte
Hier ist die entscheidende Frage: Ab welchem DSCR finanziert eine Bank tatsächlich?
| DSCR-Wert | Bewertung | Was das bedeutet |
|---|---|---|
| Unter 1,0 | ❌ Kritisch | Mieteinnahmen decken die Kreditrate nicht — Bank lehnt in der Regel ab |
| 1,0 – 1,19 | ⚠️ Grenzwertig | Möglich mit sehr guter Bonität oder zusätzlichen Sicherheiten |
| 1,2 – 1,29 | ✅ Gut | Standard-Zielbereich vieler Banken für Wohnimmobilien |
| 1,3 – 1,49 | ✅✅ Sehr gut | Komfortzone — Bank hat Puffer, bessere Konditionen möglich |
| Ab 1,5 | 🏆 Ausgezeichnet | Hohes Sicherheitspuffer — optimale Ausgangslage für Verhandlungen |
Der wichtigste Richtwert: DSCR ≥ 1,2
Das ist die Mindestanforderung, die viele deutsche Banken bei Kapitalanlage-Finanzierungen anlegen. Ein DSCR von 1,2 bedeutet: Die Immobilie erwirtschaftet 20 % mehr Mieteinnahmen als die Kreditrate kostet — und bietet der Bank damit einen Sicherheitspuffer.
Praxishinweis: Die genauen Vorgaben variieren je nach Bank, Standort, Mieterstruktur und deiner persönlichen Bonität. Manche Banken rechnen mit eigenen internen DSCR-Formeln, die auch Steuern, AfA oder Instandhaltungsrücklagen anders berücksichtigen. Frag immer konkret nach den Anforderungen deiner finanzierenden Bank.
Was tun, wenn dein DSCR zu niedrig ist?
Vier Stellschrauben, um den DSCR zu verbessern:
- Mehr Eigenkapital einsetzen: Kleinerer Kredit → niedrigerer Schuldendienst → höherer DSCR
- Günstigeres Objekt wählen: Niedrigerer Kaufpreis bei gleichem Mietpotenzial
- Bessere Mietrendite: Objekte mit höherem Miet-zu-Kaufpreis-Verhältnis suchen
- Tilgung anfangs reduzieren: Niedrigere monatliche Rate (Vorsicht: verlängert Laufzeit)
DSCR, Cashflow und Rendite — wie hängt das zusammen?
Der DSCR ist nicht die einzige Kennzahl bei der Immobilienbewertung — er ist eine von mehreren, die zusammen ein vollständiges Bild ergeben:
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Cashflow: Zeigt, wie viel Geld monatlich übrig bleibt — nach allen Kosten inklusive Kredit. Ein DSCR über 1,0 bedeutet positiver Cashflow, unter 1,0 negativer Cashflow. → Wie du den Cashflow deiner Immobilie berechnest
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Nettomietrendite: Misst die Rentabilität der Immobilie unabhängig von der Finanzierung — also wie viel Rendite du auf den Kaufpreis erzielst. Eine höhere Nettomietrendite verbessert in der Regel auch den DSCR. → Nettomietrendite berechnen: Formel und Richtwerte
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AfA: Die Absetzung für Abnutzung reduziert deine Steuerlast — und verbessert damit indirekt deinen Netto-Cashflow. Das wirkt sich nicht direkt auf den DSCR aus, wohl aber auf deine tatsächliche Rendite nach Steuern. → AfA Immobilien: Abschreibung und Steuervorteil nutzen
Ein gutes Investment hat idealerweise: einen DSCR ≥ 1,2, einen positiven oder zumindest neutralen Cashflow, eine solide Nettomietrendite und einen spürbaren AfA-Vorteil. Diese vier Kennzahlen zusammen zeichnen das vollständige Bild.
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Fazit
Der DSCR ist eine der wichtigsten Kennzahlen, wenn du eine Kapitalanlage-Immobilie finanzieren willst — und eine der am häufigsten unterschätzten. Wer den DSCR kennt und versteht, geht vorbereitet in das Bankgespräch, erkennt auf einen Blick ob eine Immobilie finanzierbar ist, und kann Kaufpreis, Eigenkapitaleinsatz und Mietpotenzial gezielt optimieren.
Faustregel: DSCR ≥ 1,2 ist dein Zielwert. Darunter wird es schwierig, darüber bist du im grünen Bereich.
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FAQ: Häufige Fragen zum DSCR bei Immobilien
Was bedeutet DSCR bei Immobilien? DSCR steht für Debt Service Coverage Ratio — auf Deutsch: Schuldendienstdeckungsgrad. Die Kennzahl misst, ob eine Immobilie genug Mieteinnahmen erwirtschaftet, um den Bankkredit (Zinsen + Tilgung) vollständig zu bedienen. Ein DSCR von 1,0 bedeutet: Mieteinnahmen = Kreditrate. Über 1,0 ist positiv, unter 1,0 bedeutet, dass die Miete die Schulden nicht vollständig deckt.
Wie berechnet man den DSCR bei Immobilien? Formel: DSCR = jährliche Nettomieteinnahmen ÷ jährlicher Schuldendienst (Zinsen + Tilgung). Die Nettomieteinnahmen sind die Kaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten wie Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage und einem Leerstandsrisiko von ca. 5–8 %.
Welchen DSCR verlangt die Bank für eine Immobilienfinanzierung? Die meisten deutschen Banken verlangen für Kapitalanlage-Immobilien einen DSCR von mindestens 1,2. Das bedeutet: Die Mieteinnahmen müssen 20 % höher sein als die Kreditrate. Manche Banken akzeptieren bei sehr guter Bonität auch 1,1 — andere verlangen 1,25 oder mehr. Frag immer konkret bei deiner finanzierenden Bank nach.
Was passiert, wenn der DSCR unter 1,0 liegt? Liegt der DSCR unter 1,0, decken die Mieteinnahmen die Kreditrate nicht vollständig. Die Immobilie hat einen negativen Cashflow — du musst monatlich draufzahlen. Banken lehnen solche Finanzierungen in der Regel ohne zusätzliche Sicherheiten oder höheres Eigenkapital ab.
Wie kann ich den DSCR meiner Immobilie verbessern? Es gibt vier Wege: (1) Mehr Eigenkapital einsetzen, um die Kreditrate zu senken. (2) Eine Immobilie mit besserem Miet-zu-Kaufpreis-Verhältnis wählen. (3) Die Tilgungsrate anfangs reduzieren (senkt die Rate, verlängert aber die Laufzeit). (4) Nicht umlagefähige Kosten durch Eigenverwaltung senken.
Was ist der Unterschied zwischen DSCR und Cashflow? Beide messen, ob eine Immobilie sich trägt — aber aus unterschiedlichen Perspektiven. Der DSCR ist eine relative Kennzahl (Verhältnis von Einnahmen zu Schuldendienst) und zeigt vor allem, wie die Bank die Immobilie bewertet. Der Cashflow ist ein absoluter Wert in Euro und zeigt, was tatsächlich monatlich übrig bleibt. Ein DSCR von 1,2 entspricht einem Cashflow, der 20 % über der Kreditrate liegt.
Gilt der DSCR nur für gewerbliche Immobilien? Nein. Der DSCR wird auch bei Wohnimmobilien als Kapitalanlage von Banken geprüft — besonders wenn du mehrere Objekte finanzieren willst oder kein hohes Gehalt als Sicherheit vorhanden ist. Bei selbstgenutzten Immobilien spielt der DSCR eine untergeordnete Rolle, da dort keine Mieteinnahmen als Deckung erwartet werden.
Kann ich den DSCR selbst berechnen — ohne Bankberater? Ja, absolut. Du brauchst nur drei Zahlen: jährliche Nettomieteinnahmen, jährlicher Schuldendienst (monatliche Rate × 12) und die Formel DSCR = Nettomieteinnahmen ÷ Schuldendienst. Mit imvestr gibst du einfach Kaufpreis, Miete und Finanzierungskonditionen ein — und erhältst DSCR, Cashflow und Rendite auf einen Blick.