TL;DR: Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, schreibst du linear mit 3 % pro Jahr über 33 Jahre ab. Bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 kannst du stattdessen die degressive AfA mit 5 % vom Restwert wählen – das bringt in den ersten Jahren deutlich mehr Steuerersparnis. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie das Grundstück. Mit imvestr siehst du, wie sich die AfA auf deinen Cashflow auswirkt.
Du hast eine neue Wohnung gekauft oder planst einen Neubau zur Vermietung? Dann ist die Abschreibung eines der mächtigsten Werkzeuge, die du als Vermieter in Deutschland hast. Richtig eingesetzt, senkt sie deine Steuerlast jedes Jahr – ohne dass du einen einzigen Euro extra ausgibst.
In diesem Artikel lernst du:
- Was die AfA ist – einfach erklärt
- Welche AfA-Sätze 2026 für Neubauten gelten
- Wie sich lineare und degressive AfA unterscheiden
- Wann die Abschreibung startet und was zur Bemessungsgrundlage gehört
- Was am Ende nach Steuern übrig bleibt – mit Praxisbeispiel
Was ist eine Abschreibung (AfA) – einfach erklärt
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Die Idee dahinter: Ein Gebäude nutzt sich im Laufe der Zeit ab. Der Staat erlaubt dir deshalb, diese „Abnutzung" jedes Jahr als Ausgabe von deinen Mieteinnahmen abzuziehen – auch wenn du gar kein Geld ausgibst.
Kurz gesagt: Du bekommst jedes Jahr einen Steuerrabatt, weil dein Gebäude theoretisch älter wird.
Das klingt abstrakt, ist aber in der Praxis bares Geld wert.
Welche AfA-Sätze gelten für Neubauten 2026?
Je nachdem, wann dein Gebäude fertiggestellt bzw. gebaut wurde, gelten unterschiedliche Prozentsätze:
| Baujahr / Zeitraum | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre |
| Ab 2023 (Neubau) | 3,0 % | 33 Jahre |
| Degressive AfA (Baubeginn 10/2023 – 09/2029) | 5,0 % vom Restwert | bis zum Wechsel zur linearen AfA |
Wichtig: Die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) gilt nur für Wohngebäude, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt – beim Kauf vom Bauträger muss der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen und die Wohnung bis Ende des Fertigstellungsjahres erworben werden. Prüfe das unbedingt mit deinem Steuerberater.
Lineare vs. degressive AfA: Was ist der Unterschied?
Lineare AfA – gleichmäßig und planbar
Bei der linearen AfA schreibst du jedes Jahr denselben festen Betrag ab. Bei einem Neubau sind das 3 % des Gebäudewerts pro Jahr – 33 Jahre lang.
Rechenbeispiel lineare AfA:
- Kaufpreis: 400.000 €
- Davon Grundstück: 100.000 €
- Gebäudewert: 300.000 €
- Jährliche AfA (3 %): 9.000 € pro Jahr
Diese 9.000 € ziehst du jedes Jahr von deinen Mieteinnahmen ab. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 % sparst du so 3.150 € Steuern pro Jahr – über 33 Jahre macht das über 100.000 € Ersparnis.
Degressive AfA – mehr Vorteil am Anfang
Die degressive AfA funktioniert anders: Du schreibst immer 5 % des aktuellen Restwerts ab. Das bedeutet: Am Anfang ist der Betrag höher, weil der Restwert noch hoch ist.
Rechenbeispiel degressive AfA:
- Gebäudewert: 300.000 €
- Jahr 1: 5 % von 300.000 € = 15.000 € Abschreibung
- Jahr 2: 5 % von 285.000 € = 14.250 € Abschreibung
- Jahr 3: 5 % von 270.750 € = 13.538 € Abschreibung
In den ersten 6 Jahren schreibst du so insgesamt rund 79.500 € ab – statt 54.000 € bei der linearen Methode. Der Unterschied: Du sparst in den ersten Jahren deutlich mehr Steuern. Sobald die lineare AfA höher wäre, kannst du jederzeit zu ihr wechseln – zurück geht es nicht.
Tipp: Die degressive AfA ist besonders interessant, wenn du in den ersten Jahren hohe Mieteinnahmen erwartest oder deinen Cashflow optimieren möchtest.
Achtung: Wann startet die Abschreibung beim Neubau?
Das ist ein häufiger Fehler: Während der Bauphase kannst du noch nicht abschreiben. Die AfA beginnt erst, wenn das Gebäude fertiggestellt ist – und du es vermieten willst.
Konkret heißt das:
- Bau fertig im März 2026 → Abschreibung ab März 2026 (anteilig für 10 Monate)
- Gebäude steht leer, du suchst aber ernsthaft Mieter → AfA trotzdem möglich
- Du nutzt die Wohnung selbst → keine AfA
Die Abschreibung ist also an die Vermietungsabsicht geknüpft. Kaufst du ein Neubauobjekt vom Bauträger, beginnt die AfA mit der Übergabe (Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) – nicht mit Vertragsunterzeichnung.
Was gehört zur Bemessungsgrundlage – und was nicht?
Nicht der gesamte Kaufpreis wird abgeschrieben. Das Grundstück zählt nicht dazu, weil es sich nicht abnutzt.
Du musst also den Gesamtkaufpreis aufteilen:
Kaufpreis – Grundstückswert = Gebäudewert (= Basis für die AfA)
Zur Abschreibungsbasis zählen außerdem:
- Notarkosten (anteilig für das Gebäude)
- Maklercourtage (anteilig für das Gebäude)
- Grunderwerbsteuer (anteilig für das Gebäude)
Diese Anschaffungsnebenkosten erhöhen deine AfA-Basis – und damit deine jährliche Abschreibung. Das lohnt sich.
Neubau vs. Bestandsimmobilie: Was ist steuerlich besser?
Wenn Steuern sparen dein Ziel ist, hat der Neubau klare Vorteile:
- 3 % statt 2 % lineare AfA (50 % mehr Abschreibung pro Jahr)
- Zugang zur degressiven AfA (nur für Neubauten möglich)
- Geringerer Sanierungsbedarf → weniger unvorhergesehene Kosten
Bestandsimmobilien können mit anderen Steuervorteilen punkten – zum Beispiel bei Denkmalschutz-AfA oder bei günstigem Kaufpreis. Mehr dazu erfährst du in unserem Artikel AfA Immobilien: Abschreibung berechnen & Steuervorteil nutzen.
Praxisbeispiel: Was bleibt nach Steuern übrig?
Petra kauft eine neue 3-Zimmer-Wohnung in Leipzig für 320.000 €.
- Grundstücksanteil: 80.000 €
- Gebäudewert: 240.000 €
- Monatliche Kaltmiete: 1.100 € → 13.200 € pro Jahr
- Jährliche AfA (3 %): 7.200 €
- Zinsen Kredit: 5.000 € pro Jahr
- Hausgeld (nicht umlagefähig): 1.200 € pro Jahr
Zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung: 13.200 € – 7.200 € – 5.000 € – 1.200 € = –200 €
Petras Mieteinnahmen sind steuerlich fast neutral. Sie zahlt auf dieses Objekt praktisch keine Einkommensteuer – obwohl sie monatlich Geld einnimmt. Genau das macht Abschreibungen so wertvoll. Wie sich das auf deinen monatlichen Überschuss auswirkt, zeigt dir der Artikel Cashflow Immobilie berechnen.
Fazit: Abschreibungen beim Neubau sind ein echter Hebel
Wer in einen Neubau investiert, profitiert 2026 von attraktiven AfA-Sätzen – besonders mit der degressiven AfA in den ersten Jahren. Die Abschreibung ist dabei kein Trick, sondern ein legales Steuerinstrument, das der Gesetzgeber bewusst geschaffen hat, um Investitionen in Wohnraum zu fördern.
Das Wichtigste zusammengefasst:
- Neubau ab 2023: 3 % lineare AfA über 33 Jahre
- Degressive AfA: 5 % vom Restwert (Baubeginn 10/2023 – 09/2029), Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich
- Abschreibung startet mit Fertigstellung bzw. Übergabe – bei Vermietungsabsicht
- Grundstück wird nicht abgeschrieben
- Anschaffungsnebenkosten erhöhen die AfA-Basis
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FAQ: Abschreibungen Neubau
Wie hoch ist die Abschreibung beim Neubau 2026?
Für Neubauten, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare Abschreibung von 3 % pro Jahr über 33 Jahre. Alternativ kannst du bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 die degressive AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert wählen.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Bei der linearen AfA schreibst du jedes Jahr denselben Betrag ab – zum Beispiel 3 % des Gebäudewerts. Bei der degressiven AfA schreibst du zu Beginn mehr ab (5 %), weil der Prozentsatz auf den jeweils noch verbleibenden Restwert angewendet wird. Die degressive AfA bringt dir also in den ersten Jahren höhere Steuerersparnisse.
Ab wann kann ich einen Neubau abschreiben?
Die AfA beginnt mit der Fertigstellung (wenn du selbst baust) bzw. mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten (wenn du vom Bauträger kaufst). Während der Bauphase ist keine Abschreibung möglich. Voraussetzung ist, dass du das Objekt vermieten willst – ein kurzer Leerstand bei ernsthafter Vermietungsabsicht ist unschädlich.
Wird der Grundstücksanteil beim Neubau abgeschrieben?
Nein. Das Grundstück selbst wird nicht abgeschrieben, weil es sich nicht abnutzt. Nur der Gebäudewert (also Kaufpreis minus Grundstückswert) ist die Basis für die AfA-Berechnung.
Kann ich lineare und degressive AfA kombinieren?
Nein, du kannst nur eine der beiden Methoden wählen. Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist jedoch jederzeit möglich. Umgekehrt – von linear zu degressiv – ist ein Wechsel nicht erlaubt.
Lohnt sich ein Neubau steuerlich mehr als ein Bestandsgebäude?
Neubauten haben mit 3 % (linear) oder 5 % (degressiv) deutlich höhere AfA-Sätze als ältere Bestandsgebäude (2 % bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022). Für Anleger, die aktiv Steuern sparen wollen, sind Neubauten deshalb in der Regel steuerlich attraktiver – besonders in den ersten Jahren.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Alle Zahlen sind vereinfachte Beispiele. Für deine persönliche Situation wende dich bitte an einen Steuerberater oder unabhängigen Finanzierungsberater.